绿地控股,万亿负债下的“市值之劫”


2020-05-20 06:58 | YWYF | 来源:Sfnews

文|金卫

低调绿地高调了一把。

最近, 一则关于绿地高管陈军涉嫌经济违纪和不正当男女关系的举报,把这家龙头房企推上舆论风口浪尖,引发全民围观。

5月17日,绿地团体公布声明称,“举报信所说的陈军是京津冀事业部营销卖力人,根据内部相关划定,正在由我团体京津冀事业部纪检监察部门观察核实中。”现在,绿地还未宣布效果。

作为中国首家以房地产为主业的世界500强,绿地凭借这张“金字招牌”频频走到全国各地,建大楼、建广场、建新城,卖屋子,这使得绿地近年来的资产和规模迅速膨胀。

2019年底,绿地团体的资产规模凌驾万亿,到达11457亿。当年,绿地控股实现营收4280.83亿元,同比增长了22.75%;实现归属母公司股东的净利润147.43亿元,同比增长了29.61%。

在数字增长的背后,绿地种种危机和风浪不停, 2019年以来,绿地先后遭遇了质量投诉、“哭女一刀”事件、武汉绿地中心停工风浪……种种质疑也络绎不绝。资本市场上,绿地体现不济,上市五年来市值蒸发了2400亿,套牢人无数。

停止2019年底,绿地总欠债到达10143亿,资产欠债率88.53%,现在绿地以房地产为主的存货规模到达7000亿。受地产调控、疫情的影响,绿地今年以来的销售下滑,这直接影响回款和现金流。

近年来,绿地的债务规模急速膨胀,其中有息欠债近3000亿, 一方面扩张拿地,另一方面库存积压,大量债务到期,绿地走上了借新还旧的门路,银行贷款、刊行债券、ABS工具、境外发债,甚至以“安家宝置业计划”的名义向员工内部集资。

“上不去的股价,下不来的欠债”,这是业内对绿地的一句评价。如今,绿地还面临着维权风浪、桃色新闻对品牌形象的困扰。

上市后跌跌不休

作为一家资产万亿的头部房企,绿地的物业遍布全国各地,各都会“绿地中心”往往是当地的地标性修建。这些年,绿地在郑州、西安、苏州、济南、合肥、南昌等都会高歌猛进,成为一个又一个超高层大楼的制造者。

但几年下来,绿地控股的股价跌跌不休,从25元滑到现在的5元左右,天天的股价走势犹如心电图。停止5月18日,绿地控股收盘价为5.5元,总市值仅为679亿,较借壳当天缩水近八成,蒸发了2400多亿。

绿地借壳上市当天的万科,其时的总市值为1571亿,如今市值翻番到达3000亿。

最近,绿地控股公布的年报显示,2019年,全年实现营业收入 4278 亿元,同比增长 23%;利润总额 306亿元,同比增长 26%;归属于母公司股东净利润 147 亿元,同比增长 30%。谋划性现金流量净额193 亿元。

绿地给出了每10股派发现金红利4元(含税)的分红方案,现金分红比例到达33.01%,继续保持了借壳上市以来分红率凌驾30%的优秀纪录。可是,纵然如此,依然没有提振公司股价,股价依然是在5.5元左右彷徨。

现在,绿地控股的市盈率为4.8倍,每股净资产6.34元,也就是说,股价早已经跌破了净资产,套住了无数的投资者。一两年前,另有投资者提出值治理、提振股价的建议,现在则有些无力吐槽。绿地控股股价低迷的部门原因在于, 2015年定增入场的投资机构近年悉数减持离场。

今年头,绿地董事长张玉良在业绩交流会上公然表现说,对绿地的股价很内疚,被资本市场严重低估。“我们净资产回报率靠近20%,现在每股才7.9元,每股收益差不多300,和我们这个企业真的是不匹配。”

张玉良话音刚落,绿地的股价至今又跌去了30%。

多元化还得靠地产

2015年,绿地团体整体上市后,张玉良确立了绿地做强房地产主业的基础上,加速 大基建、大金融、大消费三个重点领域的生长思路。

从绿地的年报上,房地产和修建是其收入的支柱。其中,房地产板块营业收入为1943亿,同比增长20.36%,毛利率为27.58%,修建板块实现谋划收入1885亿元,同比增长27%,毛利率只有4.31%。停止陈诉期末,在建项目总金额4349亿元,同比增长 33%。

2014年,绿地的房地产销售额排到第一,但碧桂园、恒大等厥后居上,绿地的名次逐渐下滑,绿地的高光时刻一去不复返。2018年,绿地宣布未来三年房地产将确保年销售额5000亿元以上。然后,2019年,绿地房地产实现条约销售金额仅 3880 亿,排行第六。落伍的焦虑,让张玉良多次提出绿地房地产销售额要突破4000亿大关。

不外,绿地已一连两年依然在4000亿这个关口彷徨,增长乏力。“跟期待还是有差距的”。张玉良在业绩公布会上曾这样反思: 一方面有市场外部压力增大的客观原因,另一方面也有团队能力的问题。

只管这些年,绿地一直提倡多元化结构与转型,可是房地工业务始终是绿地利润和营收的保障,其毛利率也远高于修建板块。

绿地在全国规模性扩张之后,原本主要是在省会都会,而现在绿地在三四线都会的结构占比逐渐扩大,陈诉期内三四线都会的住宅销售金额及面积划分同比增长26%、35%。

为保证规模,绿地加大了投资和土储结构。2019年,绿地累计获取项目数108个,新增权益土地面积 1805万平方米,土地款831亿,其中不少项目就来自三四线都会。

纵然遭遇房地产调控与疫情双重影响,绿地依然在加大拿地力度,今年一季度绿地以153亿元土地款新增项目23个。绿地披露的数据显示,在疫情后绿地在全国重点区域新增重大战略项目预计总投资额逾2000亿元。

最近,绿地董事长张玉良划分到江西、湖南、湖北、山东等地,会见当地一把手,表现继续加码当地工业的新结构。其中,张玉良向湖北政府表现通过会展工业、商贸流通、高铁新城等领域加大投资结构。

今年5月,南昌红谷滩新区九龙湖片区的一块土地拍卖当天,“绿地南昌VR科创城”的计划已出炉,可谓神速,一切就像是为绿地量身打造!

事实上,通过工业新城、大基建等方式可以获取相对廉价的土地,许多房企屡试不爽,而绿地深谙此道,也熟知地方政府的诉求和心理。这些年,绿地更多的通过区域综合开发、基建、会展、工业新城等基础上获取土地、生长房地产。

高欠债风险

今年一季度,受疫情影响,绿地实现营收796亿元,其中房地产主业实现营业收入378亿,同比增长4.42%;归母净利润37亿元,同比淘汰15.91%。

停止2019年底,绿地控股的总资产 11457 亿,总欠债到达10143亿,资产欠债率88.53%。 对房企更为通用的净欠债率指标,绿地的这三年的指标划分是:215%、176%、155%。

随着绿地资产、欠债规模跨入万亿行列,对销售回款、现金流等有了更大的磨练和要求。

房地产主要依靠销售回款来获得现金流。2017年-2019年,绿地的销售回款率划分为79.97%、76.59%和77.58%,一般房企的回款率在80%左右,一线龙头房企中的优秀者回款率都在90%以上,绿地的回款率,与一线龙头房企身份不符。

停止2019年年尾,绿地控股的存货规模到达了6699亿,较上一年5954亿又增长700多亿。在房地产调控配景下,龙头房企也在纷纷去库存,绿地去库存并不显着。

在现金流方面,2019年,绿地谋划运动现金流净额为192.61亿元,较上一年淘汰229.11亿元,公司解释说主要是工程款支付增加,投资运动现金流净额为-155.19亿元,较上一年净流出有所扩大,同比淘汰47.45亿元。

由于绿地的扩张连续,支出不停加大,依靠自身的销售回款来“造血”显然解决不了问题,对外融资是绿地控股的主要资金渠道。

2019年,绿地筹资运动现金流净额为50.34亿元,同比增加319.35亿元。对于原因,绿地称主要是乞贷金额同比增加所致。

绿地年报显示,绿地2019年短期乞贷296.85亿元,较上一年增长115.19亿元,同比增加63%,恒久乞贷1373.03亿元,较上一年增长44.68亿元,一年内到期的非流动欠债为868.84亿元,较上一年增加112.56亿元。

停止2019年尾,绿地的有息欠债余额2937亿,较去年尾增加248亿元。

在钱币资金方面,2017-2019年尾,绿地控股账上的钱币资金划分为753.76亿元、810.2亿元和889.02亿元,而绿地的短期欠债(短期乞贷及一年内到期的非流动欠债)合计划分为933.43亿元、937.94亿元、1165.69亿元,绿地的钱币资金显然已无法笼罩短期乞贷。

现在,绿地的多种融资渠道全开,银行贷款、市场发债、ABS、外洋融资等。陈诉期内绿地刊行供应链ABS金额11.56亿元,外洋融资方面合计刊行27.2亿美元债。

今年一季度,随着融资市场情况的松动,绿地一季度净增融资126亿元,筹资运动发生现金流量净额56亿元。除通例开发贷外,绿地还获得疫情贷款授信19亿元,刊行ABS工具5.67亿元,刊行境外债券3亿美元。

今年2月底,上交所公布信息, 绿地团体拟公然刊行180亿的公司债券获得“受理”,绿地的评级也由延续多年的AA+酿成AAA级。绿地此次债券召募的资金,用于归还绿地团体2020年底及2021年年头到期的4笔公司债,绿地在召募说明书中坦承“公司存在短期偿债压力较大的风险。”

可是,三个月已往了,这笔债券刊行还没有希望。5月14日,有投资者问“180亿公募债3个月了,还没有审批已往?原因是什么?此外房企都不用这么久的!”绿地控股只简朴地回复了一句称:现在,公司正按划定更新2019年度财政数据。谢谢关注!

事实上,今年复工以来,绿地的资金链趋紧显着。 除了发债、乞贷等公然市场的融资工具,甚至还向内部集资。有绿地员工表现,当地事业部以绿地“安家宝”置业计划的名义向员工集资,差别级此外员工集资的资金有高有低,下层员工一次要交几万的任务,最近又延期兑付了。

绿地控股在2019年业绩说明会上表现,公司按季度做压力测试,对于流动性具有一定的信心。可是,面临3000亿的有息欠债、1000多亿的短期欠债,在房地产调控连续的配景下,绿地另有信心吗?2020是房地产的大考,对绿地而言,更是如此。